상가 임대차보호법

○｢상가건물임대차보호법｣제10조의4제1항의‘임대차기간이끝나기3개월전부터임대차종료시까지’의의미는약정한기간이종료되는때로부터3개월이전의기간뿐만아니라합의해지,해지권행사,계약해지통고등어떠한원인으로든계약이종료되는시점이전의3개월을의미한다고할것입니다.
-한편임대차계약이묵시적으로갱신이된상태에서는｢상가건물임대차보호법｣제10조제5항에따라임차인은언제든지임대인에게계약의해지통고를할수있고,임대인이해지통고를받은날로부터3개월이경과하면해지의효력이발생하여임대차계약이종료됩니다.그러므로임차인은해지통고를임대인에게한이후,3개월동안권리금회수기회를보장받기위하여신규임차인을임대인에게주선할수있고,그기간내에주선한경우라면임대인은다른정당한이유(3기의차임액에해당하는차임을연체한사실이있는경우등)가없는한신규임차인과의임대차계약을체결하여야합니다.
-귀하가든예의경우,임대차계약이묵시적으로갱신되어있는상태에서,2016.7.3.임차인이계약해지의통고를하여임대인에게도달하였다면,임대차계약은2016.10.4.에종료가되므로,그종료3개월전의기간동안에임차인이신규임차인을임대인에게주선한다면,다른정당한사유가없는한임대인은계약체결을거절할수없습니다.

▸상가건물 임대차보호법
제10조 (계약갱신 요구 등) 
①임대인은임차인이임대차기간이만료되기6개월전부터1개월전까지사이에계약갱신을요구할경우정당한사유없이거절하지못한다.다만,다음각호의어느하나의경우에는그러하지아니하다.
 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
  가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
  나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
  다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
④임대인이제1항의기간이내에임차인에게갱신거절의통지또는조건변경의통지를하지아니한경우에는그기간이만료된때에전임대차와동일한조건으로다시임대차한것으로본다.이경우에임대차의존속기간은1년으로본다.
⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
제10조의4 (권리금 회수기회 보호 등) 
①임대인은임대차기간이끝나기3개월전부터임대차종료시까지다음각호의어느하나에해당하는행위를함으로써권리금계약에따라임차인이주선한신규임차인이되려는자로부터권리금을지급받는것을방해하여서는아니된다.다만,제10조제1항각호의어느하나에해당하는사유가있는경우에는그러하지아니하다.
 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3.임차인이주선한신규임차인이되려는자에게상가건물에관한조세,공과금,주변상가건물의차임및보증금,그밖의부담에따른금액에비추어현저히고액의차임과보증금을요구하는행위
 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
 3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
 4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
③임대인이제1항을위반하여임차인에게손해를발생하게한때에는그손해를배상할책임이있다.이경우그손해배상액은신규임차인이임차인에게지급하기로한권리금과임대차종료당시의권리금중낮은금액을넘지못한다.
④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.
⑤임차인은임대인에게임차인이주선한신규임차인이되려는자의보증금및차임을지급할자력또는그밖에임차인으로서의의무를이행할의사및능력에관하여자신이알고있는정보를제공하여야한다.

감사합니다.

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