상가 임대차 보호법~~ 원상복구기준 에 대해서......

 

 

 

 

상가 임대차 보호법~~ 원상복구기준 에 대해서......   오늘은 상가 임대차시 원상회복 기준에 대해서 살펴 보겠습니다   ◆상가 임대차 원상회복 조항 ((제 5조 임대차계약이 종료된 경우에 임차인은 위 부동산을 원상으로 회복하여 임대인에 반환한다)) 에대해서 의외로 다툼이 많고 혼란스러워하며질문이 많은것같습니다     ◆상가임대차를 임대인과 계약하며 기존임차인에게는 권리금주고 상가 개업했다가 계약만료로 해지시에 원상회복 기준은 과연 어디까지 원상복구해 줄것인가 에 대해서....     ★상가임대차 특약사항,권리금의 인정문제등,여러 변수가 많은 상가임대차 여건에 비해서 판례와 학설자료 등의 량이 적고 구체적이지 못한부분이 이해를 어렵게하며, 일반인, 공인중개사,등은 (( 대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결))판례에 대해 제각각 다르게 이해하고 받아들이기 때문이라 조심스레 짐작하며 살펴보겠습니다.     ◆여기서 잠깐!!  중요한 상가임대차  원상회복 의무에 대해서 선례로 많이이용되는 아래 대법원(12035) 판결,판례 하나 살펴볼까요??     ◆대법원 1990,10,30 선고 90다카12035 판결   ▶이미 시설이 되어 있던 점포를 임차하여 내부시설을 개조한 임차인의 임대차종료로 인한 원상회복의무의 범위에 관하여 판례는 “   ▷전 임차인이 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내부시설을 개조·단장하였다면 임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복 하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 ”임차 받았을 때의 상태“로 반환하면 되는 것이지, 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다.”   (대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결) 대법원은 위 내용처럼 판결을 내리고있습니다   ◆어떤분 개인 의견 으로 는 원상회복 에 관한 네이버 답변중 아래와같이 답변했더군요   ★권리금을 주고 그가게를 인수했으므로 모든 유무형의 권리와물건들이 새로임차하여 들어간 임차인 것이어서 임차인이 원상 회복의무 있다고요... 언뜻 생각 하면 맞는말 같기도 한데.......     ◆그 부분은 저도 될수있는한 많이 찾아보고 여기저기 자료를 살펴보았는데.......   ★그가게안의 집기등이 임차인의 것이지 처음 신축상태에서 유리문을 달은것이라든지 고정된 물건(광고판)등에까지 적용되지는 않는다는 쪽의 의견이 많은상태입니다   ★또한  판례에 비춰보면 임차인이 너무불리한측면도 있는것이 예를들어 2~3번째 상가 임차인이 바뀌었을경우그 제일 먼저사람이 해 놓은 인테리어 까지 모두 현 임차인이 원상회복하라는 말이되므로 임차인이불리한 측면이 있어서 임차인에게 불리한 특약은 무효이다, 라는 임대차보호법 조항에 맞지않으므로 이해가 되지는 않았습니다      ◆계약서 제 5조에 보면 임대차계약이 종료된 경우에 임차인은 위 부동산을 원상으로 회복하여 임대인에 반환한다, 이 제5조 조항이 원상회복 기준을 애매 모호하게 만드는것 같습니다  이렇게쓰면 어떨까요?? 제 5조  임대차계약이 종료된 경우에   ★임차인은 위 부동산을 임차할 당시의 원 상태 대로 회복하여 임대인에 반환한다,라고...   ◆대법원판례,여러 변호사답변글, 자료,판례, 공인중개사 블로그, 카페,공인중개사 문제집,일반인의견 등,  종합하여 내린 결론은 상가는 임차할 당시 상태로 원상회복 해 주면 된다, 입니다     ◆다시한번 생각해 볼것은 상가임대차 중개할때 원상회복 문제에 대해서  임대인.임차인간 특약사항으로 명확하게 기재해둠으로서 혹시 모를 임대인과 임차인간의 상가 원상회복에 관한 분쟁이 발생할때에 조금더 수월하게 분쟁이 해결되지 않을까 생각 해봅니다