묵시적 갱신 이후 계약 해지시 중개수수료는 누가 부담하는지요??

아래 글은 공인중개사협회 질문 과 답변 내용 2건 퍼온글 입니다

 

 

■ 상 담 내 용

주택의 임대차가 묵시적으로 갱신이 된 이후 임차인이 임대인에게
계약해지를 통지해서 새로운 임차인이 들어오게 된경우 중개수수료를 누가 부담해야하나요?

*통상적으로 계약종료전 임차인이 이사를 해야하는 경우 임차인이 임대인의
중개수수료를 지불하는데요 위의 경우는 어떻게 처리를 하는지요.

 

■ 답 변
묵시적 갱신이 된 상가에 대하여 임차인이 계약해지를 하는 것은 법령에 따른 적법한 행위 입니다. 따라서 임차인이 새로운 임대차에 대한 중개수수료를 지급할 의무가 없습니다. 계약도 원칙적으로는 임대인과 새로운 임차인이 하는 것이므로 전 임차인은 계약 당사자도 아닙니다.

따라서 임대인이 지급해야 합니다. 중개사는 임대인에게 중개물건에 대한 중개를 의뢰 받을 때 이런 사실을 고지하고 임대료 지급여부에 대하여 확실하게 해야 합니다.

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■ 상 담 내 용

질문요지 묵시적갱신에 의한 재임대후 임차인의 계약해지 통지와 중개수수료의 부담문제
임대차기간 2007.1.23 - 2009.1.22(2년)
임차인의 계약해지통지 2009.1.25

 상기와 같이 임차인의 계약해지통지를 받고 임대인이 의뢰하여
2009.4.20자 잔금완납조건으로 재임대하였을 시 부동산중개수수료의 부담주체의 문제인데

주택임대차보호법 제5조(계약의 갱신)에 의하여 계약만료 1개월전까지 임차인이 계약갱신거절의 통지를 하지 아니한 경우 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보며
동법 제6조의2(묵시적갱신의 경우 계약의 해지)에 의하여 계약해지통지의 효력은 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지난 이후 그 효력이 발생한다고 규정하여 계약해지통지에 따른 임차인의 임대차보증금에 대한 청구권은 3개월이 경과한 2009.4.25이후 발생한다고 생각합니다.

따라서 2009.4.25 이전까지는 임대차관계가 정당하게 지속되고 이 기한까지는 (당초 계약기간중 임차인의 계약파기의 경우와 동일하게) 임차인 본인이 새로운 세입자를 자신의 비용으로 구하여 재임대하여야 하여야 한다는 결론에 도달할 수는 없는지요?

■ 답 변

주택의 경우 임차인이 임대차기간 만료 전 1월까지 임대인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제6조 제1항 단서). 이를 묵시적 갱신이라 합니다.

이와 같이 묵시적 갱신이 된 경우 임대차의 존속기간은 기간의 정함이 없는 것으로 규정하여, 임대인의 경우 주택임대차보호법 제4조 제1항에 의하여 2년으로 정하여 지고, 임차인의 경우 언제든지 임대인에 대하여 계약 해지를 통보할 수 있으며, 그에 의한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3월이 경과하면 효력이 발생 합니다. 따라서 임차인이 임대차 계약 해지 통지후 3월이 경과하면 임대차 계약은 해지 됩니다. 따라서 임대차 계약의 해지에 따라 임차인은 임대차목적물을 반환하여야 하고, 임대인은 보증금을 반환하여야 합니다. 임차목적물의 반환의무와 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있습니다.

위 사안은 임대차 기간이 종료된 후 임차인이 계약 해지 통지를 한 것이므로 묵시적 갱신에 따른 임대차 계약 해지 통보라고 판단되고, 그렇다면 3월 후에 임대차 계약 해지의 효력이 발생 합니다. 이에 따라 임대인이 새로운 임차인과 임대차 계약 체결을 위하여 임대차 목적물을 중개의뢰한 것이므로 그 중개수수료에 대한 지급 책임은 임대인에게 있습니다.

설사 임대차 계약 해지의 효력 발생일과 며칠 차이나지 아니하는 새로운 임대차 계약이 체결된다고 하더라도 이 정도는 양당사자가 서로 인용하는 의사가 있다고 보이므로 신의칙상 허용된다고 보입니다.

한편 임대차 계약 기간 중에 임차인이 더 이상의 임대차 지속을 할 수 없다고 일방적으로 임대차 계약 해지를 통보하고 이에 따라 임대인이 새로운 임대차를 위하여 중개를 의뢰하여 새로운 임차인과 계약을 체결한다고 하더라도, 중개수수료에 대한 지급 책임은 임대인에게 있습니다. 임대차 계약 체결의 주체는 임대인이고, 그 중개를 의뢰한 자도 임대인으로 보아야 하기 때문 입니다. 다만 그 중개수수료가 임대인에게 손해를 끼쳤으면 그 손해배상을 청구할 수 있는 것 입니다.